1.【概要】:
東急不動産ホールディングス（3289）は、都市開発・戦略投資・管理運営・不動産流通を4本柱とする総合不動産企業です。2025年3月期第3四半期（2024年4月-12月）の業績は売上高7,632億円（前年同期比+6.3%）、営業利益878億円（同+16.6%）と過去最高を記録しました。再生可能エネルギー事業の拡大（稼働容量1,415MW）や賃貸オフィスの低空室率（1.1%）が成長を牽引しています。
2.【業績予想】:
| 指標 | 通期予想値 | 前年度実績 | 進捗率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 11.4兆円 | 11.0兆円 | 67% |
| 営業利益 | 1,350億円 | 1,202億円 | 65% |
| 経常利益 | 1,215億円 | 1,104億円 | 算出不可 |
| 純利益 | 730億円 | 685億円 | 65% |
3.【財務項目】:
| 財務項目 | 金額 (百万円) | 前年同期比 (%) |
|---|---|---|
| 売上高 Revenue | 763,248 | +6.3% |
| 営業利益 Operating Income | 87,845 | +16.6% |
| 経常利益 Ordinary Income | 79,128 | +16.4% |
| 純利益 Net Income | 47,436 | +4.4% |
| 総資産 Total Assets | 3,032,889 | +0.07% |
| 流動資産 Current Assets | 1,300,555 | △4.3% |
| 固定資産 Non-Current Assets | 1,732,334 | +3.6% |
| 流動負債 Current Liabilities | 594,821 | +17.1% |
| 固定負債 Non-Current Liab. | 1,655,437 | △5.5% |
| 自己資本比率 Equity Ratio | 25.1% | +0.3pt |
4.【損益計算書からの洞察】:
| 分析項目 | 分析結果 |
|---|---|
| 売上高 | 不動産流通事業が前年比+15.9%増の2,414億円と最大成長エンジン |
| 営業利益率 | 11.5%→11.7%へ改善（高収益不動産仲介拡大と物流施設売却拡大の相乗効果） |
| 費用構造 | 販管費増加（7,085億円、前年比+10%）が純利益伸びを抑制 |
5.【貸借対照表からの洞察】:
| 分析項目 | 分析結果 |
|---|---|
| 財務健全性 | D/Eレシオ1.9倍（前期末2.1倍）改善も有利子負債16.4兆円で依然高水準 |
| 資産構成 | 建設仮勘定39.2億円（前期末60.4億円）の減少が運転資本効率改善に寄与 |
| 流動性リスク | 流動比率219%→219%（支払能力は維持） |
6.【キャッシュフロー計算書からの洞察】:
| 分析項目 | 分析結果 |
|---|---|
| 営業CF | 分析不可（減価償却費379.9億円は前年比+17%）のため推定困難 |
| 投資活動 | 再生エネ買収（1,724億円）で投資CFが悪化する可能性あり |
7.【分析・評価】:
| 項目 | 評価(5段階) | 理由 |
|---|---|---|
| 収益性 | 4 | 営業利益率16.6%成長は業界トップ水準 |
| 安全性 | 3 | D/Eレシオ改善も有利子負債規模が依然大きい |
| 成長性 | 4 | 再生エネルギー稼働容量が1,415MW（前年比+13.5%） |
| キャッシュフロー | 3 | 詳細データ不足のため推定評価 |
8.【総括と投資判断】:
【企業成長性とリスク】
- 賃貸オフィス空室率1.1%が収益安定化の基盤となり、再生可能エネルギー買収（リニューアブル・ジャパン）で新成長軸創出
- 物流施設/マンション販売に依存する収益構造が懸念材料（不動産市況変動リスク）
【株価評価】
- PER算定根拠未記載のため厳密評価不可。ただし自己資本利益率9.3%（通期予想）は東証REIT平均（4-6%）を上回る
【投資家へのアドバイス】
- 短期：配当利回り1.5%前後（予想配当34円/株）で安定株として位置付け可能
- 長期：再生エネ比率拡大（FIT依存脱却）による事業構造転換が成否ポイント
9.【課題】:
- 都市開発事業の売上減少（△9.6%）が今後のV字回復可能か要監視
- 海外事業赤字（営業損失78億円）の早期改善必要性
10.【結論】:
東急不動産HDはコア事業で堅調な業績を維持しつつ、再生エネ分野への戦略転換を図っています。営業利益率16.6%拡大は業界突出水準で収益力評価できます。課題は総負債30兆円超の財務体質改善と、海外事業の黒字化ペースです。短期では配当安定性（配当性向40％前後）、中長期では再生エネ事業の収益寄与率拡大（目標2030年発電容量2GW超）が鍵。不動産サイクルの変動リスクが存在しますが、総合力評価から「保有推奨」評価が適当と考えます。投資家は業績説明会（2月7日開催）での海外事業戦略と資金調達計画の具体化を注視すべきです。